Κτηματολόγιο: Πώς θα λειτουργήσει για τα εκατομμύρια ιδιοκτήτες

Χτύπημα στη γραφειοκρατία και την ταλαιπωρία για εκατοντάδες χιλιάδες πολίτες στο Κτηματολόγιο έρχονται να δώσουν νέες νομοθετικές ρυθμίσεις του υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης.

Με το νέο νομοσχέδιο, το οποίο αναμένεται να έρθει στη Βουλή τον Σεπτέμβριο, ξεμπλοκάρονται οι ηλεκτρονικές ταυτότητες διαμερισμάτων που είχαν κολλήσει λόγω πολεοδομικών παραβάσεων, αλλά και τα ακίνητα που είχαν χαρακτηριστεί ως δασικές εκτάσεις χωρίς να είναι.

Τώρα, οι πολίτες θα μπορούν να τα δηλώσουν στο Κτηματολόγιο με εύκολες και γρήγορες διαδικασίες, ενώ θα ξεκλειδώσουν μεταβιβάσεις, δωρεές και γονικές παροχές που είχαν βαλτώσει λόγω των γραφειοκρατικών κωλυμάτων.

Με αυτό τον τρόπο, όπως σχολιάζουν μέλη του Κτηματολογίου στο «ΘΕΜΑ», αλλά και με μια σειρά από έργα που επιταχύνονται, όπως η ψηφιοποίηση των υποθηκοφυλακείων και η (καλώς εννοούμενη) «επιστράτευση» ιδιωτών μηχανικών και δικηγόρων, το μεγαλύτερο έργο που είναι σε εξέλιξη, δηλαδή η καταγραφή σε μια βάση δεδομένων όλων των ακινήτων της χώρας, το Κτηματολόγιο πατάει γκάζι ώστε στο τέλος του επόμενου έτους να καλύπτει τη συντριπτική πλειονότητα της επικράτειας.

Στο μεταξύ, τρέχουν οι προθεσμίες και για περισσότερα από 160.000 ακίνητα, τα οποία δεν έχουν δηλωθεί. Το Κτηματολόγιο έχει δώσει τελευταία προθεσμία μέχρι τις 30 Νοεμβρίου για τα ακίνητα αυτά (πολλά εκ των οποίων προέρχονται από κληρονομιές ή είναι αδήλωτα) τα οποία φαίνονται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», πριν περάσει η ιδιοκτησία τους οριστικά στο ελληνικό Δημόσιο.

Hμιυπαίθριοι

Μέχρι τα προηγούμενα χρόνια, η δήλωση ενός ακινήτου στο Κτηματολόγιο ήταν συνώνυμη του… μπλεξίματος. Συνοδευόταν από ατέλειωτη ταλαιπωρία, αναμονές ωρών (έως και ημερών!) σε τεράστιες ουρές, συλλογή εγγράφων από κάθε πιθανό φορέα και μια σειρά από γραφειοκρατικά κωλύματα που τελικά έκαναν τη δήλωση αδύνατη ακόμα και για μια λεπτομέρεια. Σε αυτή την κατηγορία εμπίπτουν μέχρι σήμερα και τα ακίνητα σε οριζόντιες ιδιοκτησίες που χρειάζονται πολεοδομικές τακτοποιήσεις. Είναι εκατοντάδες χιλιάδες τα διαμερίσματα στα οποία επιχειρήθηκε να βγει ηλεκτρονική ταυτότητα, αλλά αυτό αποδείχθηκε αδύνατο καθώς υπήρχαν «λεπτομέρειες» που έπρεπε να τακτοποιηθούν.

Στις περισσότερες περιπτώσεις πρόκειται για διαμερίσματα σε πολυκατοικίες με ημιυπαίθριο, χρήση κοινόχρηστου χώρου κ.λπ. Για να λυθεί αυτό και να μπορεί να βγει ηλεκτρονική ταυτότητα ο ιδιοκτήτης πρέπει να διορθώσει τη διαφορά στα εκατοστά του διαμερίσματος στην οριζόντια ιδιοκτησία. Αλλά για να τη διορθώσει, θα πρέπει να πάρει την έγγραφη συναίνεση των υπολοίπων ιδιοκτητών, διαδικασία που είναι χρονοβόρα, ή μπορεί να κολλήσει λόγω δισταγμού ή απροθυμίας των άλλων ιδιοκτητών να συναινέσουν.

Πρέπει, δηλαδή, αν δεν προκύπτει το γεγονός ότι η διαφοροποίηση στο εμβαδόν μιας ιδιοκτησίας οφείλεται σε προσάρτηση τμήματος του κοινόχρηστου χώρου, η πράξη τροποποίησης της σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας να υπογραφεί από όλους τους συνιδιοκτήτες (1.000/1.000) του κτιρίου, κάτι που είναι αδύνατο στην πράξη.

Αυτό, με τη ρύθμιση που έρχεται τον Σεπτέμβριο, αλλάζει ριζικά. Πλέον, ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος θα μπορεί να διορθώνει μονομερώς τα εκατοστά του διαμερίσματός του και να τακτοποιεί την ιδιοκτησία του μέσω ηλεκτρονικών μέσων, βγάζοντας εύκολα την ηλεκτρονική ταυτότητα. Οι μόνες προϋποθέσεις που θα ισχύουν, θα είναι να μην επηρεάζονται οι διπλανές ιδιοκτησίες, αλλά και η πολεοδομική παράβαση να έχει γίνει πριν περιέλθει στην ιδιοκτησία του σημερινού ιδιοκτήτη. Με αυτό τον τρόπο, όπως σχολιάζουν πολιτικοί μηχανικοί στο «ΘΕΜΑ», πρόκειται να ξεμπλοκάρουν χιλιάδες «παγωμένες» συναλλαγές (γονικές παροχές, δωρεές, μεταβιβάσεις κ.ά.) οι οποίες μέχρι σήμερα δεν μπορούν να ολοκληρωθούν χωρίς να προηγηθεί τροποποίηση των συμβολαίων. Πλέον, οι ιδιοκτήτες θα μπορούν να τα τροποποιούν μονομερώς χωρίς τη συναίνεση των άλλων ιδιοκτητών, εάν τηρούνται οι παραπάνω προϋποθέσεις.

Πρόδηλα σφάλματα

Μια άλλη αλλαγή που φέρνουν οι νέες ρυθμίσεις του υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης στο Κτηματολόγιο, είναι το τέλος της γραφειοκρατίας για τα πρόδηλα σφάλματα. Η βασική ρύθμιση αφορά περισσότερα από 400.000 ακίνητα τα οποία μπήκαν λανθασμένα στους δασικούς χάρτες και αναμένουν δικαστικές αποφάσεις.

Για να διορθωθεί αυτό, ο ιδιοκτήτης ως σήμερα οφείλει να αποδείξει ότι δεν είναι… ελέφαντας. Θα πρέπει να προσφύγει στην Επιτροπή Ενστάσεων των Δασικών Χαρτών και να λάβει απόφασή της, η οποία να επιβεβαιώνει ότι όντως το ακίνητό του δεν βρίσκεται σε δασική έκταση. Στη συνέχεια θα πρέπει να προσφύγει στη Δικαιοσύνη, με την απόφαση της Επιτροπής Δασικών Χαρτών ανά χείρας, και να λάβει δικαστική απόφαση η οποία και θα επιβεβαιώνει αυτό που ίσχυε από την αρχή, ότι δηλαδή το ακίνητό του δεν βρίσκεται μέσα σε δασική έκταση. Με τις καθυστερήσεις και την ταλαιπωρία που εμπεριέχει όλη η διαδικασία χιλιάδες ακίνητα έμειναν μπλοκαρισμένα και είναι αδύνατο να δηλωθούν στο Κτηματολόγιο.

Με τη νέα ρύθμιση, η διαδικασία αλλάζει. Πλέον, ο ιδιοκτήτης θα οφείλει μόνο να λάβει την απόφαση της Επιτροπής των Δασικών Χαρτών και, χωρίς δικαστική απόφαση, θα πρέπει να την καταθέσει. Είτε ηλεκτρονικά είτε αυτοπροσώπως. Οπως και να έχει, η υπόθεσή του θα εξετάζεται σε χρόνο-εξπρές από τον προϊστάμενο του αρμόδιου κτηματολογικού γραφείου και, εφόσον δεν υπάρχουν άλλες εκκρεμότητες, θα προχωρά η εγγραφή στο Κτηματολόγιο.

Τελευταία προθεσμία

Το τελευταίο «καμπανάκι» χτυπάει στις 30 Νοεμβρίου για ακίνητα τα οποία είναι χαρακτηρισμένα ως «Αγνώστου Ιδιοκτήτη». Σύμφωνα με πληροφορίες, πρόκειται για περισσότερα από 160.000 ακίνητα σε 313 περιοχές της χώρας. Εξ αυτών, τα περίπου 15.000 ακίνητα 35 περιοχών θα έπρεπε να έχουν δηλωθεί έως το 2018, καθώς γι’ αυτά οριστικοποιήθηκαν τότε οι κτηματολογικές εγγραφές και παίρνουν την προθεσμία «τελευταίας ευκαιρίας». Τα περισσότερα αφορούν ακίνητα που προέρχονται από κληρονομιές για τις οποίες δεν έχει συνταχθεί συμβόλαιο αποδοχής ιδιοκτησίας, χρησικτησίες και διεκδικούμενα ακίνητα στα οποία υπάρχουν πρόδηλα σφάλματα.

Με τις διαδικασίες να επιταχύνονται, οι ιδιοκτήτες θα πρέπει είτε να έχουν τα απαραίτητα έγγραφα πιστοποίησης και να τα δηλώσουν μέσω της διαδικασίας πρόδηλου σφάλματος, είτε να κατέχουν -κι αυτό είναι βασική προϋπόθεση- όλα τα απαραίτητα νομιμοποιητικά έγγραφα, όπως τους τίτλους ιδιοκτησίας.

Τι θα συμβεί με τους «αμελείς»; Εδώ, ο κίνδυνος είναι διπλός. Ο μεγαλύτερος είναι τα ακίνητα να χαθούν για τους ιδιοκτήτες. Σε δεύτερο βαθμό υπάρχει ο κίνδυνος να μη χαθούν τα ακίνητα, αλλά οι ιδιοκτήτες που θα κάνουν εκπρόθεσμη δήλωση στο Κτηματολόγιο να κληθούν να πληρώσουν πρόστιμα. Επιπλέον, στην περίπτωση που δεν δηλωθούν εμπρόθεσμα τα ακίνητα, οι ιδιοκτήτες δεν θα μπορούν να προχωρήσουν σε καμία πράξη.

Για τη δήλωση ιδιοκτησίας, έως σήμερα, τα απαραίτητα έγγραφα που συνυποβάλλονται μαζί της είναι ένα φωτοαντίγραφο ταυτότητας ή διαβατηρίου, έγγραφο με τυπωμένο τον ΑΦΜ (π.χ. λογαριασμός ΔΕΗ, εκκαθαριστικό ΔΟΥ), καθώς και ένα απλό φωτοαντίγραφο του επικυρωμένου τίτλου (π.χ. συμβόλαιο, δικαστική απόφαση) και του πιστοποιητικού μεταγραφής του στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο. Για τις περιπτώσεις που δεν έχουν συνταχθεί συμβόλαια αποδοχής κληρονομιάς, θα πρέπει να εντοπιστεί γεωγραφικά το ακίνητο (με οδό ή αριθμό κληροτεμαχίου αν πρόκειται για διανομή, ή υποβολή Τοπογραφικού Διαγράμματος, ή με εντοπισμό μέσω κινητού από το site του Κτηματολογίου).

Για τη χρησικτησία απαιτείται δικαστική απόφαση ή συμβολαιογραφικά έγγραφα. Επιπλέον, συμβολαιογραφικό προσύμφωνο μεταβίβασης ακινήτου στο οποίο βεβαιώνεται η παράδοση της νομής στον εκ του προσυμφώνου δικαιούχο και συμβόλαια όμορων ιδιοκτητών, που αναφέρουν τον δηλούντα ως κύριο του δηλούμενου ακινήτου. Απαραίτητα είναι μισθωτήρια με χρονολογίες, τα Ε9 της φορολογικής δήλωσης, έγγραφα χορήγησης επιδότησης στον δηλούντα, αποδείξεις ΔΕΗ κ.λπ. και καταβολής τελών πάσης φύσεως που βαρύνουν τον δικαιούχο του ακινήτου στο όνομα του δηλούντος.

Επιπλέον απαιτούνται αποδείξεις καταβολής αμοιβής σε εργολάβο που περιέφραξε το ακίνητο, τοπογραφικά διαγράμματα που αναφέρουν ως δικαιούχο των δηλούντα, οικοδομικές άδειες, ιδιωτικό συμφωνητικό που αναφέρει τον δηλούντα ως κύριο του ακινήτου και βεβαιώσεις δημάρχου για τα δικαιώματα επί του ακινήτου ή την άσκηση νομής επ’ αυτού για διάστημα τουλάχιστον μιας εικοσαετίας.

Σύμφωνα με εκτιμήσεις του Κτηματολογίου, από τα περισσότερα από 160.000 ακίνητα «Αγνώστου Ιδιοκτήτη», τα 15.000 βρίσκονται σε 35 περιοχές που η δήλωσή τους έληξε από το 2018 και οι ιδιοκτήτες τους αμέλησαν να τα δηλώσουν. Σε αυτές τις περιοχές συμπεριλαμβάνονται και δήμοι της Αττικής, όπως: Νέα Σμύρνη, Ρέντης, Νέο Ψυχικό, Βριλήσσια, Μελίσσια, Ελευσίνα, Γέρακας, Νέα Πέραμος, αλλά και Θεσσαλονίκης, Αιτωλοακαρνανίας, Αργολίδας, Αρτας, Αρκαδίας, Αχαΐας, Δράμας, Πάτμου και Εβρου. Επιπλέον, περιλαμβάνονται δήμοι από Εύβοια, Κυκλάδες, Λακωνία, Λάρισα, Λευκάδα, Μαγνησία, Ηλεία, Ημαθία, Ξάνθη, Πιερία, Πρέβεζα, Ζάκυνθος, Θεσπρωτία, Καβάλα, Καστοριά, Κεφαλληνία, Κιλκίς, Κοζάνη, Μεσσηνία, Ροδόπη, Τρίκαλα, Φθιώτιδα και Φλώρινα. Η προθεσμία της 30ής Νοεμβρίου αφορά και τη διόρθωση των αρχικών εγγραφών που έληγαν στο τέλος του προηγούμενου έτους.

Υποθηκοφυλακείο

Με τα χρονοδιαγράμματα να είναι πλέον ασφυκτικά, καθώς το Κτηματολόγιο έχει προθεσμία από την κυβέρνηση να ολοκληρωθεί και να λειτουργεί για το σύνολο της χώρας έως το τέλος του 2025, «τρέχουν» διαδικασίες και νέα έργα που θα το επιταχύνουν. Για τον λόγο αυτό, επί καθημερινής βάσεως ο αρμόδιος υφυπουργός Ψηφιακής Διακυβέρνησης επισκέπτεται το Κτηματολόγιο.

Στα έργα που συντομεύουν την ολοκλήρωση του Κτηματολογίου περιλαμβάνεται η ψηφιοποίηση των υποθηκοφυλακείων. Στην πράξη καταργείται η υποχρέωση ενός δικηγόρου να κάνει επιτόπια έρευνα για ένα ακίνητο ενδιαφέροντος πελάτη του (γεγονός δύσκολο και χρονοβόρο εάν ο δικηγόρος βρίσκεται στη Θεσσαλονίκη και το ακίνητο στην Κρήτη). Με την ψηφιοποίηση των υποθηκοφυλακείων, ο δικηγόρος θα μπορεί από το γραφείο να κάνει την έρευνά του για το ακίνητο.

Επιτάχυνση στις διαδικασίες και ξεμπλοκάρισμα για χιλιάδες ακίνητα φέρνει και το Μητρώο Πιστοποιημένων Μηχανικών. Ουσιαστικά πρόκειται για την προσθήκη ιδιωτών μηχανικών οι οποίοι, κατόπιν εξετάσεων, θα εντάσσονται στο Μητρώο και θα χρεώνονται υποθέσεις. Κάποιες από αυτές είναι υποθέσεις σφαλμάτων, τις οποίες έως σήμερα διαχειρίζονται οι μηχανικοί του Κτηματολογίου, οι οποίοι όμως είναι λίγοι (περίπου 20), με αποτέλεσμα μια διόρθωση να χρειάζεται έως και τέσσερις μήνες για να περαιωθεί.

Κάτι παρεμφερές έχει αρχίσει ήδη να γίνεται με τους ιδιώτες δικηγόρους, οι οποίοι διενεργούν ελέγχους συμβολαίων που κατοχυρώνονται. Χαρακτηριστικό της επιτάχυνσης που έφερε η «επιστράτευση» ιδιωτών δικηγόρων είναι το γεγονός ότι στην Αθήνα και στη Θεσσαλονίκη, πριν χρησιμοποιηθούν ιδιώτες εκκρεμούσαν περισσότερες από 40.000 πράξεις καταχώρησης. Ο αριθμός αυτός έχει σχεδόν μηδενιστεί σήμερα και, σύμφωνα με παράγοντες του Κτηματολογίου, τους επόμενους μήνες οι αναμονές θα μηδενιστούν.

Παράλληλα, επιταχύνεται και η ένταξη των υπόλοιπων περιοχών στο Κτηματολόγιο, με τις περισσότερες να δείχνουν όρεξη για να ενταχθούν και να τελειώνει το έργο. Υπάρχουν ωστόσο και εξαιρέσεις, όπως η Κρήτη, η οποία κινείται με πολύ πιο αργούς ρυθμούς, καθώς, σύμφωνα με πληροφορίες, έχει δηλωθεί στο Κτηματολόγιο έως σήμερα περί το 30% του νησιού.

Σε κάθε περίπτωση, αναμένεται έως το τέλος του 2025, το Κτηματολόγιο να λειτουργεί κανονικά για όλους και παντού, καλύπτοντας τουλάχιστον το 80% της επικράτειας.