Ακίνητα: Σε μια ημέρα με ΑΙ οι μεταβιβάσεις από την 1η Ιανουαρίου

Με τη χρήση εργαλείων Τεχνητής Νοημοσύνης, ρομποτικών συστημάτων, αλλά και με τη διασύνδεση όλων των υπηρεσιών αλλάζει, από την 1η Ιανουαρίου 2024, ο τρόπος με τον οποίο θα μεταβιβάζονται τα ακίνητα στη χώρα μας.

Με το ντεμπούτο του Ψηφιακού Φακέλου Μεταβίβασης Ακινήτων και με τις ρυθμίσεις για την ψηφιοποίηση του Κτηματολογίου που εισάγονται στο νέο φορολογικό νομοσχέδιο, η πολύμηνη και επίπονη, έως σήμερα, διαδικασία που απαιτείται για να αλλάξει χέρια ένα ακίνητο θα ολοκληρώνεται σε μόλις μία μέρα. Σε αυτό ο υφυπουργός Ψηφιακής Διακυβέρνησης Κωνσταντίνος Κυρανάκης είναι κάθετος, όπως και για το ότι ο ερχόμενος Ιανουάριος είναι αυτός που θα σηματοδοτήσει την έναρξη της νέας διαδικασίας.

«Το σημαντικότερο», λέει ο κ. Κυρανάκης στο «ΘΕΜΑ», «είναι ότι μειώνουμε τη γραφειοκρατία προτού μεταβούμε στην ψηφιοποίηση. Προσφέρουμε ταχύτητα και ασφάλεια Δικαίου. Οι καθυστερήσεις προκαλούν τεράστια ανασφάλεια Δικαίου, κάτι που ζημιώνει και την οικονομία, καθώς οι επενδυτές τρομάζουν και απομακρύνονται όταν μαθαίνουν ότι θα πληρώσουν για ένα ακίνητο και θα το πάρουν μετά από μεγάλο διάστημα». Ο υφυπουργός τονίζει ότι η κατάργηση της αργής γραφειοκρατίας γίνεται με την κατάργηση του πιστοποιητικού περί μη οφειλής ΤΑΠ, την κατάργηση του κτηματολογικού διαγράμματος (το οποίο θα βρίσκει οίκοθεν το Κτηματολόγιο), ενώ με τον ψηφιακό φάκελο καταργείται η φυσική παρουσία στο Κτηματολόγιο για τη μεταγραφή.

Ολο αυτό θα έρθει σαν μάννα εξ ουρανού για χιλιάδες πολίτες, οι οποίοι κατήγγειλαν ότι δεν μπορούσαν να κλείσουν ραντεβού στο Κτηματολόγιο (στο οποίο θα εφαρμοστούν καινοτόμα συστήματα ελληνικής σχεδίασης, όπως ρομποτική αρχειοθέτηση και ρομποτικά εργαλεία ψηφιακής φυλλομέτρησης), καθυστερούσαν να λάβουν τα απαραίτητα πιστοποιητικά και να συγκεντρώσουν τα απαραίτητα έγγραφα, με αποτέλεσμα να χάνουν τις προθεσμίες για δάνεια ή αγοραπωλησίες.

Η διαδικασία

Πώς θα γίνει λοιπόν αυτό; Τι θα αλλάξει στη ζωή μας; Η διαδικασία είναι τόσο απλή -όσο θα έπρεπε- που μπορεί να περιγραφεί μόνο με λίγες λέξεις. Από τον Ιανουάριο, ο πολίτης θα πηγαίνει στον συμβολαιογράφο (η φυσική παρουσία δεν καταργείται, για ευνόητους λόγους), ο οποίος θα εκκινεί τη διαδικασία στην εφαρμογή MyProperty με τους δικούς του κωδικούς Taxis ή τα διαπιστευτήρια του Μητρώου Συμβολαιογράφων. Η πλατφόρμα, η οποία είναι συνδεδεμένη με το gov.gr, θα αποστέλλει προσκλήσεις στους αντισυμβαλλόμενους (π.χ. πωλητή και αγοραστή). Οταν αυτοί θα τις αποδέχονται με τα άλλα δύο μέρη να επιλέγουν ποιο είναι αυτό το κτηματογραφημένο, σε κάθε περίπτωση, ακίνητο το οποίο θα μεταβιβαστεί, θα εξουσιοδοτούν τον συμβολαιογράφο να κάνει όλες τις απαραίτητες ενέργειες και να συγκεντρώνει όλα τα απαραίτητα έγγραφα ψηφιακά σε μια πλατφόρμα – η οποία ήδη λειτουργεί πιλοτικά. Ετσι, θα ανοίγει ο Ψηφιακός Φάκελος Μεταβίβασης Ακινήτου.

Με τις υπηρεσίες και τα υπουργεία να είναι πλέον διασυνδεμένα, όλα θα γίνονται εσωσυστηματικά. Δηλαδή, για παράδειγμα, στην πλατφόρμα της μεταβίβασης θα υπάρχει η δυνατότητα συμπλήρωσης της φορολογικής ενημερότητας σε ένα κουτάκι, το οποίο θα είναι διαθέσιμο για «τικ» όταν θα το επιτρέπει η ΔΟΥ. Με τον ίδιο τρόπο, στην εφαρμογή ο συμβολαιογράφος θα μπορεί να αντλεί από αυτή όλα τα απαραίτητα δικαιολογητικά και έγγραφα για το ακίνητο απ’ όλους τους εμπλεκόμενους φορείς, όπως το Κτηματολόγιο, την ΑΑΔΕ, το Τεχνικό Επιμελητήριο, τον ΕΦΚΑ κ.ά. ώστε να καταχωρεί στον φάκελο του ακινήτου που πρόκειται να μεταβιβαστεί.

Με τον συμβολαιογράφο να αιτείται ουσιαστικά σε κάθε φορέα χωριστά την έκδοση των εγγράφων, σε περίπτωση που θα χρειάζονται έγγραφα τα οποία δεν θα είναι δυνατό να συλλεχθούν εσωσυστηματικά, μέσω της πλατφόρμας, ο ίδιος ή ο πολίτης θα έχει τη δυνατότητα να απευθύνεται στο σύστημα Τεχνητής Νοημοσύνης του Δημοσίου, gov.AI, το οποίο παρουσιάζεται αύριο, Δευτέρα, από τον πρωθυπουργό και την ηγεσία του υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης. Εκεί θα λαμβάνει καθοδήγηση από την εφαρμογή Τεχνητής Νοημοσύνης ως προς την υπηρεσία στην οποία θα πρέπει να απευθυνθεί, με το σύστημα ουσιαστικά να αποτελεί τον ενδιάμεσο για την άμεση εξυπηρέτηση του αιτήματος του πολίτη. Με βάση το γλωσσικό μοντέλο του συστήματος ΑΙ (θα λαμβάνει φωνητικές εντολές και θα απαντά σε ερωτήσεις που του εκφωνεί ο πολίτης) θα υπάρξει το αμέσως επόμενο διάστημα, εξειδικευμένο για τις μεταβιβάσεις ακινήτων κρατικό σύστημα Τεχνητής Νοημοσύνης.

Μετά την ολοκλήρωση της διαδικασίας συλλογής εγγράφων θα ξεκινά η διαδικασία των πληρωμών με ψηφιακό τρόπο (οποιαδήποτε συναλλαγή με μετρητά καταργείται και γίνεται πλέον υποχρεωτική η χρήση τραπεζικών μέσων για τη μεταβίβαση). Ο φορολογούμενος που θα πάρει την ιδιοκτησία του ακινήτου θα καταβάλει τον φόρο, αφού η πλατφόρμα θα αντλεί από την εφαρμογή myProperty της ΑΑΔΕ τα αναγκαία δεδομένα σχετικά με την καταβολή ή την απαλλαγή από την υποχρέωση αυτού.

Τώρα, η διαδικασία εισέρχεται στο τελικό της βήμα. Καθώς το ακίνητο θα είναι «κλειδωμένο» με έναν μοναδικό αριθμό (όπως συμβαίνει με τα ψηφιακά συμβόλαια του blockchain), ώστε να μην μπορεί να παραπέμψει σε άλλο ακίνητο, θα εκδίδεται το συμβόλαιο, το οποίο λαμβάνεται σε ψηφιακή μορφή με χρήση των ηλεκτρονικών υπογραφών (ο συμβολαιογράφος θα μπορεί να τηρεί και γραπτό αρχείο, όπως συμβαίνει σήμερα). Το συμβόλαιο ή όποιο πιστοποιητικό θα πηγαίνει εντός ολίγων λεπτών στο email του πολίτη και η διαδικασία θα έχει ολοκληρωθεί. Ο κ. Κυρανάκης τονίζει στο «ΘΕΜΑ» ότι είναι πολύ βασικό το γεγονός ότι ο συμβολαιογράφος μέσα από μια οθόνη αντλεί όλες τις πληροφορίες καθώς με την καταχώριση στο Κτηματολόγιο το σύστημα αντιλαμβάνεται αν υπάρχει πληρότητα εγγράφων.

Τι (άλλο) αλλάζει

Επί της ουσίας, η σημαντικότερη από τις αλλαγές στις μεταβιβάσεις των ακινήτων είναι η κατάργηση των ατελείωτων ουρών έξω από το Κτηματολόγιο, η ταλαιπωρία με τρέξιμο από υπηρεσία σε υπηρεσία, οι πολύμηνες γραφειοκρατικές διαδικασίες, οι ατέλειωτες χαμένες ώρες και το χαμένο χρήμα, το άγχος και οι χαμένες προθεσμίες για τους πολίτες. «Αλλάζουμε τον νόμο, αλλάζουμε το πληροφοριακό σύστημα ώστε να δώσουμε διέξοδο στους πολίτες που τόσα χρόνια ήταν όμηροι της γραφειοκρατίας», λέει ο υφυπουργός Ψηφιακής Διακυβέρνησης Κωνσταντίνος Κυρανάκης. Aυτά, όμως, δεν είναι τα μόνα.

Με το νέο φορολογικό νομοσχέδιο εισάγεται η υποχρεωτικότητα πληρωμής μόνο με τραπεζικά μέσα στην αγοραπωλησία ακινήτων. Βάσει των διατάξεων που εισάγονται καταργείται η χρήση μετρητών ως τρόπος εξόφλησης του τιμήματος κατά τη σύνταξη συμβολαιογραφικών πράξεων και καθίσταται υποχρεωτική η χρήση τραπεζικών μέσων πληρωμής για την εξόφληση του τιμήματος, για την οποία η φορολογική διοίκηση ενημερώνεται από τον συμβολαιογράφο που συντάσσει την πράξη μεταβίβασης μέσω της εφαρμογής myProperty. Δεν είναι κάτι ασήμαντο, με δεδομένο ότι το 2022, από τις 338.511 μεταβιβάσεις ακινήτων οι 42.613 εξοφλήθηκαν αποκλειστικά με μετρητά, ενώ για τις 41.741 έγινε τμηματική εξόφληση με μετρητά.

Επιπλέον, την ερχόμενη Τρίτη 12 Δεκεμβρίου ψηφίζεται ο νέος νόμος για το Κτηματολόγιο, με τον οποίο οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων θα μπορούν πλέον ελεύθερα να προβαίνουν σε μεταβιβάσεις των ιδιοκτησιών τους χωρίς να εξαρτώνται από τους υπόλοιπους συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας, όπως συμβαίνει σήμερα που σε κάθε οριζόντια ιδιοκτησία αντιστοιχούν μάξιμουμ 1.000 χιλιοστά επί του οικοπέδου.

Με τη νέα ρύθμιση του υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης, τουλάχιστον σε πρώτη φάση, δεν θα λαμβάνεται υπόψη η υπέρβαση στο σύνολο των χιλιοστών, ξεμπλοκάροντας χιλιάδες μεταβιβάσεις οι οποίες σκόνταφταν. Το πρόβλημα ήταν ότι, καθώς σε έναν πολύ μεγάλο αριθμό πολυκατοικιών σε όλη τη χώρα το σύνολο των χιλιοστών των καταχωρισμένων ιδιοκτησιών στο ΚΑΕΚ του οικοπέδου ξεπερνά τα 1.000 (για μια πλειάδα λόγων), με αποτέλεσμα οι ιδιοκτησίες να μην καταχωρίζονται στο Κτηματολόγιο και ως εκ τούτου να είναι αδύνατο να μεταβιβαστούν. Οι ιδιοκτήτες για να κάνουν οποιαδήποτε πράξη μεταβίβασης θα έπρεπε να… πείσουν όλους τους υπόλοιπους συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας να συμφωνήσουν και υπογράψουν σε διόρθωση της πράξης σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας του κτιρίου.

Εφεξής αυτό δεν θα είναι απαραίτητο, αφού η ιδιοκτησία θα καταχωρείται στα κτηματολογικά βιβλία και θα είναι δυνατή η μεταβίβαση, με τη σημείωση ότι παραμένει εκκρεμότητα της τροποποίησης της σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας.

Θετικά κρίνει το μέτρο ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ Στράτος Παραδιάς, ο οποίος σημειώνει ότι με τη νέα «σημαντική αυτή διάταξη απεγκλωβίζονται οι ενδιαφερόμενοι ιδιοκτήτες, καθώς επιτρέπεται τόσο η καταχώριση των ιδιοκτησιών όσο και η σύνταξη μεταβιβαστικών συμβολαίων χωρίς τη σύμπραξη όλων των ιδιοκτητών, η οποία είναι πρακτικά αδύνατη».
Κατά τον κ. Κυρανάκη, το παραπάνω αποτελεί «σημαντική ανάσα για τον κόσμο», όμως το σημαντικότερο είναι ότι θα απελευθερωθεί κόσμος από τα ταμεία, από τις σαρώσεις, από διάφορες άλλες διαδικασίες που αφορούν το χαρτί…

Το υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης έχει μια δεξαμενή με 1.000 δικηγόρους που θα κάνουν νομικό έλεγχο από άλλη ψηφιακή πλατφόρμα και, εφόσον οι συμβολαιογράφοι στέλνουν το αρχείο του συμβολαίου τους ψηφιακά, δεν θα απαιτούνται άλλα έγγραφα στα κτηματολόγια. Οι εξωτερικοί δικηγόροι θα διενεργούν τον απαραίτητο νομικό έλεγχο, παίρνοντας από την εξειδικευμένη γι’ αυτούς πλατφόρμα των εισηγητών στο Κτηματολόγιο, τυχαία, την επόμενη πράξη την οποία θα πρέπει να αναλύσουν και να κάνουν την εισήγησή τους. Το υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης εφάρμοσε ένα σύστημα επιβράβευσης της απόδοσης, αυξάνοντας το τίμημα από 8 στα 15 ευρώ ανά πράξη ώστε να επιταχύνει τις εισηγήσεις, αλλά και αξιολόγησης για αποβολή από το μητρώο όσων δεν αποδίδουν.

Με στόχο να αντιμετωπιστούν οι 150.000 εκκρεμότητες συν οι περίπου 100.000 που αναμένονται από τα υποθηκοφυλακεία, το υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης δεν δίνει μόνο σε στελέχη του Κτηματολογίου και τοπικών υπηρεσιών την ευελιξία με το δικαίωμα υπογραφής με προσωπικό bonus στοχοθεσίας. Ετσι, κάποιο στέλεχος του Κτηματολογίου που θα έχει χρόνο και θέληση να αναλάβει μια πράξη από άλλη περιοχή για να την αποφορτίσει, θα έχει προσωπικό κίνητρο, ενώ ταυτόχρονα πλέον δεν θα υπάρχει ο αυστηρά τοπικός χαρακτήρας του Κτηματολογίου.

Αυτό που αλλάζει, επίσης, είναι οι χειρόγραφες παραπομπές και οι διορθώσεις. Οι συμβολαιογράφοι θα κάνουν μεταφόρτωση του αρχείου σε ψηφιακή μορφή (σε μορφή pdf και αρχεία τύπου json και xml, που θα περιέχουν τα στοιχεία της συναλλαγής) χωρίς να είναι επιτρεπτή οποιαδήποτε χειρόγραφη παραπομπή ή σκαναρισμένα αρχεία. Ουσιαστικά, δηλαδή, οι συμβολαιογράφοι θα μεταφέρουν το τελικό συμβόλαιο σε ψηφιακή μορφή, χωρίς να χρειάζεται να μεταφορτώσουν αρχεία.

Ο κ. Κυρανάκης αναφέρει ότι τεράστιας σημασίας είναι το γεγονός ότι το σύστημα θα βλέπει όνομα, τετραγωνικά και διεύθυνση, αλλά κυρίως ότι «ο νομικός έλεγχος θα περιοριστεί στα απόλυτης ακυρότητας με ενιαίους κανόνες για όλους, κάτι που ήταν μια πρόταση συμβολαιογράφων που βοηθά στην επιτάχυνση της μεταβίβασης και την ασφάλεια Δικαίου». Ομοίως, με τις νέες ρυθμίσεις απλοποιείται και ενοποιείται η διαδικασία με τα πρόδηλα σφάλματα. Τα άρθρα που εισάγονται διευρύνουν τις εξωδικαστικές διαδικασίες που μπορούν να χρησιμοποιηθούν (ως σήμερα οδηγούνταν σε πολυετή δικαστήρια) από έναν πολίτη ώστε να κατοχυρώσει ένα ακίνητο.

Έρχεται και ο Διαδραστικός Χάρτης Ακινήτων

Μετά την εισαγωγή εργαλείων Τεχνητής Νοημοσύνης σε ρόλο συμβούλου ή βοηθού από την πλευρά του Δημοσίου, ο σχεδιασμός του υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης θέλει, αφού ομαλοποιηθεί η χρήση του ψηφιακού συμβολαίου για τις μεταβιβάσεις ακινήτων, η ισχύς του να επεκταθεί και για τις γονικές παροχές και τις κληρονομιές και τις δωρεές. Κυβερνητικές πηγές θεωρούν ότι κάτι τέτοιο θα είναι δυνατό να συμβεί τους πρώτους μήνες του νέου έτους, ενώ παράλληλα προχωρούν με ταχείς ρυθμούς οι αλλαγές στο Κτηματολόγιο.

Συγκεκριμένα, το ζητούμενο αποτελούν οι περιοχές οι οποίες δεν έχουν ενταχθεί ακόμα στο Κτηματολόγιο, με τα συναρμόδια υπουργεία να προσανατολίζονται στο να δώσουν μια τελευταία παράταση για την ένταξή τους. Από εκεί και πέρα, και πάλι εντός του πρώτου εξαμήνου του έτους, η κυβέρνηση θα ολοκληρώσει τη δημιουργία και το λανσάρισμα του διαδραστικού χάρτη ακινήτων. Πρόκειται για έναν online χάρτη στον οποίο, σύμφωνα με τον αρχικό σχεδιασμό, ο πολίτης θα μπαίνει με χρήση των μοναδικών του κωδικών στο Taxis και θα μπορεί να εντοπίζει -επάνω στον χάρτη, όπως κάνουμε με το Google Maps- το ακίνητό του. Κάνοντας κλικ επάνω στο ακίνητο, θα εμφανίζονται όλες οι υποχρεώσεις που απορρέουν από αυτό, αλλά και όλες οι διαδικασίες οι οποίες θα βρίσκονται σε εξέλιξη. Στην πράξη, με τη χρήση interface που θα κατευθύνει τον πολίτη, επάνω στον χάρτη θα βλέπουμε αν χρωστάμε κάτι στο Δημόσιο ή συμβαίνει οτιδήποτε με το ακίνητό μας.

Σε αυτή την πλατφόρμα, σύμφωνα με πληροφορίες, θα συνδεθεί και η πλατφόρμα καθαρισμών οικοπέδων για την αντιπυρική περίοδο, προβάλλοντας την υποχρέωση καθαρισμού από ξερόχορτα, σκουπίδια κ.λπ. για την οποία θα εκδίδεται και ειδοποιητήριο μέσω της ΑΑΔΕ, που θα αποστέλλεται μέσω email και μέσω του Taxis. Σε περίπτωση που θα αγνοείται η ειδοποίηση, θα ενημερώνονται οι υπηρεσίες του δήμου να προβαίνουν στον καθαρισμό και ο λογαριασμός μαζί με το πρόστιμο θα χρεώνονται (και πάλι μέσω Taxis) στον υπόχρεο. Ο Διαδραστικός Χάρτης Ακινήτων αναμένεται να κάνει ντεμπούτο τον ερχόμενο Φεβρουάριο.

Η διαδικασία

Ο πολίτης θα πηγαίνει στον συμβολαιογράφο, ο οποίος θα εκκινεί τη διαδικασία στην εφαρμογή MyProperty με τους δικούς του κωδικούς του Taxis ή τα διαπιστευτήρια του Μητρώου Συμβολαιογράφων. Στην πλατφόρμα, η οποία είναι συνδεδεμένη με το gov.gr, θα αποστέλλει προσκλήσεις στους αντισυμβαλλόμενους (π.χ. πωλητή και αγοραστή). Αυτοί θα επιλέγουν ποιο είναι αυτό το κτηματογραφημένο σε κάθε περίπτωση ακίνητο το οποίο θα μεταβιβαστεί και θα εξουσιοδοτούν τον συμβολαιογράφο να κάνει όλες τις απαραίτητες ενέργειες και να συγκεντρώνει όλα τα απαραίτητα έγγραφα ψηφιακά σε μια πλατφόρμα. Ετσι θα ανοίγει ο Ψηφιακός Φάκελος Μεταβίβασης Ακινήτου. Η διαδικασία συλλογής εγγράφων θα γίνεται ψηφιακά, το ίδιο και η πληρωμή. Ψηφιακά θα γίνεται και η πληρωμή του φόρου, όπως και η έκδοση του συμβολαίου που θα καταφθάνει στον πολίτη με email.

Δείτε βίντεο: Ακίνητα: Σε μια ημέρα με ΑΙ οι μεταβιβάσεις από την 1η Ιανουαρίου