Βραχυχρόνιες μισθώσεις: Το Airbnb στο στόχαστρο

Η έκφραση «Airbnbust» ή «πτώση του Airbnb», αποτελούσε μια κλήση αφύπνισης μετά την Covid για ορισμένους ιδιοκτήτες στις ΗΠΑ, των οποίων τα σχέδια για την εξόφληση της υποθήκης σε κάποιο δεύτερο σπίτι εξαρτιόνταν από μια σταθερή ροή χρημάτων από ενοικιαστές σύντομης διαμονής, ωστόσο οι τελευταίοι φαίνεται πως προτίμησαν τη Ρώμη από το Ορλάντο.

Αλλά και όσοι είναι αρκετά τυχεροί να έχουν ιδιοκτησίες στα πιο περιζήτητα τουριστικά σημεία έχουν το δικό τους πρόβλημα με μια κατάσταση που αποκαλείται«Airbnboom»: μια αντίδραση ενάντια στα καταλύματα σύντομης διαμονής που επιδεινώνουν το κόστος στέγασης, σημειώνει σε άρθρο του το Bloomberg. Η Νέα Υόρκη είναι η τελευταία μητρόπολη που μπήκε στη μάχη, αναγκάζοντας τους οικοδεσπότες βραχυπρόθεσμης μίσθωσης να εγγραφούν στην πόλη και να ακολουθήσουν αυστηρούς περιορισμούς ή να αντιμετωπίσουν πρόστιμα, κάτι που η Airbnb ισχυρίζεται ότι αποτελεί de facto «απαγόρευση».

Πλέον, όπως επισημαίνεται, οι πόλεις δίνουν αγώνα για να βρουν τον σωστό τρόπο ρύθμισης πλατφορμών όπως η Airbnb και η VRBO, είτε με ανώτατα όρια στον αριθμό των ημερών που μπορεί να ενοικιαστεί ένα ακίνητο (στο Λονδίνο ή στο Παρίσι) ή γενικές απαγορεύσεις σε συγκεκριμένους τύπους ενοικιάσεων (Βαρκελώνη). Είναι επίσης μια δοκιμή του δυναμικού ανάπτυξης της οικονομίας τέτοιων μισθώσεων καθώς οι τάσεις της πανδημίας εξασθενούν.

Εκτόξευση τιμών

Αυτό που καθιστά τις βραχυπρόθεσμες μισθώσεις δικαιολογημένο στόχο στις πόλεις είναι η μείωση της προσφοράς κατοικιών που θα μπορούσε να στεγάσει ντόπιους. Μια μελέτη του 2023 από οικονομολόγους στο Πανεπιστήμιο του Γκρατς διαπίστωσε ότι το εβδομαδιαίο ενοίκιο Airbnb στο Σίδνεϊ είναι σχεδόν διπλάσιο από αυτό στη μακροπρόθεσμη αγορά. Παρόμοια εικόνα παρατηρείται στο Παρίσι, όπου η πτώση της προσφοράς και η αύξηση του ρυθμιστικού κόστους έχουν ωθήσει τις τιμές προς τα πάνω. Τα υψηλά μισθώματα διευκολύνουν τους ιδιοκτήτες, αλλά δυσκολεύουν τους ντόπιους. Στη Νέα Υόρκη, η πόλη υπολόγισε το 2018 ότι για κάθε αύξηση 1% στις καταχωρίσεις της Airbnb, τα ενοίκια στην ίδια γειτονιά αυξήθηκαν κατά 1,6%.

Την ίδια ώρα, υπάρχουν σχεδόν διπλάσιες καταχωρίσεις ολόκληρων ακινήτων παρά δωματίων στη Νέα Υόρκη και 12 φορές περισσότερες στο Παρίσι, σύμφωνα με το AirDNA. Οι Γάλλοι κερδοσκόποι περιμένουν μια άνοδο στις επιχειρήσεις από τους Ολυμπιακούς Αγώνες και η γαλλική κυβέρνηση είπε ότι πλατφόρμες όπως η Airbnb θα πρέπει να εντοπίσουν υπερβολικές τιμές. (Η Airbnb λέει ότι οι ισχύοντες γαλλικοί κανονισμοί είναι «αποτελεσματικοί» και ότι το 75% της προσφοράς του Παρισιού αποτελείται από βασικές κατοικίες, προσθέτει δε ότι οι νέες πρωτοβουλίες για τους Ολυμπιακούς Αγώνες θα είχαν νόημα μόνο εάν εφαρμοστούν και στα ξενοδοχεία.)

Σίγουρα, όπως επισημαίνεται, οι καταστολές δεν είναι το σωστό εργαλείο και το ιστορικό της πολιτικής σε αυτόν τον τομέα υποδηλώνει ότι η στεγαστική κρίση σε καμία πόλη δεν θα λυθεί μαγικά εστιάζοντας σε πλατφόρμες βραχυπρόθεσμης μίσθωσης. Αυτό θα απαιτούσε την κατασκευή περισσότερων κατοικιών, όχι απλώς την απελευθέρωση τους.

Το Άμστερνταμ έχει περίπου 5.000 καταχωρήσεις βραχυπρόθεσμης μίσθωσης, σύμφωνα με το AirDNA, αλλά αυτό ωχριά σε σύγκριση με μια εκτιμώμενη έλλειψη περίπου 45.000 κατοικιών. Η καταστολή των βραχυπρόθεσμων μισθώσεων από το Άμστερνταμ έγινε πιθανώς πραγματικά αισθητή από την ξενοδοχειακή βιομηχανία, η οποία αντιμετωπίζει λιγότερο ανταγωνισμό.

Όμως, η αδικία της αγοράς κατοικίας αυτή τη στιγμή κάνει πολλά οριζόντια μέσα πολιτικής όλο και πιο δημοφιλή. Επομένως, γιατί οι πόλεις θα έρθουν αντιμέτωπες για άλλη μια φορά με το ερώτημα σε ποιον πραγματικά απευθύνονται: στους τουρίστες των οποίων οι αριθμοί εκτοξεύονται το καλοκαίρι ή στους ντόπιους που πληρώνουν φόρους όλο το χρόνο;

Η κίνηση της Νέας Υόρκης είναι ένα σημαντικό βήμα προς την απάντηση σε αυτό το ερώτημα, ακόμα κι αν βραχυπρόθεσμα είναι απίθανο να επιφέρει θανατηφόρο πλήγμα κατά της Airbnb και παρόμοιων πλατφορμών. Οι Μαντίπ Σινγκχ και Νισάντ Τσιντάλα της Bloomberg Intelligence υπολογίζουν ότι ακόμη και μια πλήρης απαγόρευση στη Νέα Υόρκη θα κόστιζε 2% έως 3% των κρατήσεων της εταιρείας. Το παράδειγμα της Δανίας είναι διδακτικό: Όταν επιβλήθηκε νέος φόρος στις βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις, οι μεμονωμένες καταχωρήσεις μειώθηκαν αλλά οι τιμές αυξήθηκαν καθώς οι ιδιοκτήτες πολλών ακινήτων κάλυψαν το κενό.

Η οικονομία βραχείας μίσθωσης μεγαλώνει

Το μεγαλύτερο μακροπρόθεσμο ερώτημα είναι εάν οι πόλεις θα αρχίσουν να ενεργούν με πιο συντονισμένο τρόπο εάν αυτό αρχίσει να μοιάζει με ένα παγκόσμιο ζήτημα. Τα βήματα της Ευρωπαϊκής Ένωσης για να πείσει την Airbnb και άλλους να παρέχουν περισσότερα δεδομένα θα μπορούσαν επίσης να βοηθήσουν τις αρχές να βελτιώσουν την ρύθμιση.

Ως εταιρεία, η Airbnb είναι ξεκάθαρα επιτυχημένη, κλείνοντας το πρώτο πλήρες έτος κερδών της το 2022 και είναι έτοιμη να ενταχθεί στον δείκτη S&P 500. Ωστόσο, οι μετά – Covid τάσεις εξασθενούν και η αύξηση των εσόδων αναμένεται να επιβραδυνθεί φέτος, από 40,2% σε 17,2% και μετά στο 13,1%. Εάν η σκληρότερη στάση των ρυθμιστικών αρχών συμπέσει με μια χαλάρωση των λεγόμενων «ταξιδιών εκδίκησης», θα μπορούσαμε να οδηγηθούμε σε μια άλλη πραγματικότητα ακόμη και για ένα hotspot όπως το Παρίσι όταν τελειώσουν οι Ολυμπιακοί Αγώνες.