Airbnb: Έρχονται εντατικοί έλεγχοι και ΦΠΑ

Φθινοπωρινό ξεκαθάρισμα στις βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων (τύπου Airbnb) δρομολογεί το υπουργείο Eθνικής Oικονομίας και Οικονομικών (ΥΠΕΘΟ) σε συνεργασία με την Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ).

Ο στόχος είναι διπλός. Αφενός να επεκταθεί ο έλεγχος σε όλες τις πλατφόρμες και όχι μόνο στις μεγάλες (όπου υπάρχει μνημόνιο συνεργασίας με την Eφορία) ούτως ώστε να παγιδευτούν όλοι οι επιτήδειοι που καταφέρνουν να κάνουν δουλειές και να εισπράττουν μαύρο χρήμα ξεφεύγοντας από τα ραντάρ της ΑΑΔΕ.

Αφετέρου μέσα από ένα φορολογικό πρέσινγκ να διαχωριστούν οι ιδιώτες από τους «ξενοδόχους βραχυχρόνιων μισθώσεων» και να υπάρξει σωστή και αναλογική φορολόγηση των μισθώσεων ανάλογα με την περίπτωση. Υπό συζήτηση -αλλά μόνο υπό συζήτηση- βρίσκεται ακόμα το θέμα των περιοριστικών όρων στη λειτουργία των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Μια συζήτηση που εξελίσσεται αργά και προσεκτικά, καθώς αυτό που ενδιαφέρει την κυβέρνηση είναι να τις μετατρέψει (όπου γίνεται) σε επιχειρηματική δραστηριότητα.

Το σκεπτικό του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας είναι πως εάν οι βραχυχρόνιες μισθώσεις γίνουν επιχειρηματική δραστηριότητα, τότε θα είναι πιο εύκολη η επιβολή περιοριστικών όρων, είτε μέσω της φορολόγησης είτε μέσω της αδειοδότησής τους από τους οργανισμούς της Τοπικής Αυτοδιοίκησης. Αυτό δηλαδή που δεν θέλει να κάνει η κυβέρνηση με μια Υπουργική Απόφαση.

Από όλα αυτά, πάντως, προτεραιότητα έχει η επικαιροποίηση του μνημονίου συνεργασίας της ΑΑΔΕ με τις μεγάλες πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, αλλά και η επέκτασή του σε όλες τις άλλες εταιρείες που φιλοξενούν τέτοιου είδους μισθώσεις. Το ζητούμενο είναι η παροχή περισσότερων στοιχείων και σε πιο τακτά χρονικά διαστήματα ούτως ώστε να εντοπίζονται ακίνητα που ενοικιάζονται χωρίς να ακολουθούν τους «κανόνες», και κρυφά εισοδήματα που θα αποκαλύπτονται μέσα από διασταυρώσεις με τα αντίστοιχα έντυπα της Εφορίας, τραπεζικούς λογαριασμούς, κάρτες εμβάσματα κ.λ.π.

Αξίζει να σημειωθεί ότι με βάση τη μελέτη «Βραχυχρόνιες Μισθώσεις: Επιπτώσεις στις πόλεις και στους πολίτες» της Grant Thornton ο τζίρος των βραχυχρόνιων τουριστικών μισθώσεων που πραγματοποιούνται διαδικτυακά μέσω τύπου πλατφόρμας Airbnb, στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού, εκτιμάται στα 3,4 δισ. ευρώ. Το 2016 τα ετήσια έσοδα από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις ανήλθαν σε 1,4 δισ. ευρώ (με 16 δισ. ευρώ τουριστική δαπάνη), για να αυξηθούν το 2019 σε 2,96 δισ. ευρώ (με 21,8 δισ. ευρώ τουριστική δαπάνη), γεγονός που αναδεικνύει τη δυναμική που αποκτά η συγκεκριμένη αγορά.

Αυτή η μεγέθυνση των βραχυχρόνιων μισθώσεων οδηγεί την κυβέρνηση σε πρόσθετες παρεμβάσεις με στόχο την εύρυθμη λειτουργία του κλάδου, αλλά και για να αποφευχθούν ακόμα μεγαλύτερα προβλήματα σε όσους αναζητούν ακίνητο για μακροχρόνια μίσθωση. Αναλυτικά, το σχέδιο της κυβέρνησης και της ΑΑΔΕ που θα ξεδιπλωθεί σταδιακά το φθινόπωρο προβλέπει τα εξής:

Αυτόματο έλεγχο και διασταυρώσεις με τους μεγάλους παίκτες: Η ΑΑΔΕ θα προχωρά σε ένα νέο και πιο λεπτομερές μνημόνιο συνεργασίας με τις μεγαλύτερες πλατφόρμες διαμοιρασμού, δηλαδή την Airbnb Ireland UC, την Booking.com BV και την RBO Expedia Group Vacation Rentals Ireland Limited. Με βάση αυτό το το νέο πρωτόκολλο συνεργασίας οι πλατφόρμες θα είναι υποχρεωμένες να αποστέλλουν στην ΑΑΔΕ περισσότερα, πιο αναλυτικά και ποιοτικά στοιχεία για τα ακίνητα και τα εισοδήματα που αποκτούν οι ιδιοκτήτες και οι διαχειριστές τους.

Τα στοιχεία που θα αποστέλλονται σε πιο σύντομους ρυθμούς θα είναι πλήρως επεξεργασμένα από τις πλατφόρμες, ενώ ταυτόχρονα θα γνωρίζουν εκ των προτέρων ποιοι δίνουν ψεύτικο Αριθμό Μητρώου Ακινήτου. Από την πρώτη διασταύρωση που «έτρεξε» η Ανεξάρτητη Αρχή σε 140.000 ακίνητα που είχαν εγγραφεί στις τρεις μεγάλες πλατφόρμες, προέκυψε ότι:

■ Το 37% των ακινήτων ή 51.800 ακίνητα εμφανίζονταν στις πλατφόρμες χωρίς να έχουν Αριθμό Μητρώου Ακινήτων ή o AMA που είχε δηλωθεί δεν ήταν έγκυρος.
■ Για το 66% των ακινήτων που εντοπίστηκαν χωρίς ΑΜΑ ή με «μαϊμού» ΑΜΑ, ήτοι για 34.188 ακίνητα, οι φορολογούμενοι συμμορφώθηκαν δηλώνοντας τα ακίνητα στο Μητρώο της ΑΑΔΕ και εμφάνισαν τα εισοδήματα που απέκτησαν με την υποβολή τροποποιητικών δηλώσεων.

Εφοδο της Εφορίας και σε άλλες εταιρείες: Τα στοιχεία της αγοράς δείχνουν ότι το 75% των κρατήσεων έρχονται από τα 4 μεγάλα κανάλια (Airbnb, Booking, Expedia, Tripadvisor), περίπου ένα 20% από direct κρατήσεις (τηλέφωνο, email, website, social media) και το υπόλοιπο 5% από διάφορα μικρά, τοπικά και εξειδικευμένα κανάλια. Υπάρχουν και sites που ενοποιούν αποτελέσματα από πολλά κανάλια, όπως κάνει η Trivago για τα ξενοδοχεία. Τα 3 μεγαλύτερα sites αυτού του τύπου (aggregetors) για τη βραχυχρόνια μίσθωση είναι τα Tripping, Home2Go και Holidu.

Κάποιοι άλλοι έχουν δημιουργήσει προφίλ Google – Mybusiness για το ακίνητό τους ώστε να εμφανίζεται στα Google Maps με όλα τα στοιχεία επικοινωνίας. Τι δείχνουν τα στοιχεία αυτά στην ΑΑΔΕ και στο υπουργείο Εθνικής Οικονομίας; Οτι υπάρχει και άλλο… λαμπρό πεδίο ελέγχων για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις ακίνητων. Το μόνο που απαιτείται είναι να υπογραφεί μνημόνιο συνεργασίας ούτως ώστε να παρέχουν και αυτές οι πλατφόρμες στοιχεία για τους πελάτες τους σε τακτά χρονικά διαστήματα.

Εξώσεις από τις πλατφόρμες: Με τα στοιχεία από όλες τις εταιρείες διαμοιρασμού ο φορολογικός μηχανισμός θα έχει πλήρη και καθαρή εικόνα για το προφίλ των φορολογουμένων που έγιναν «ξενοδόχοι» με τη μέθοδο των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Οσοι εντοπίζονται να κρύβουν ακίνητα και εισοδήματα θα αποβάλλονται αυτομάτως από τις πλατφόρμες. Τα ακίνητα που εκμισθώνουν δεν θα εμφανίζονται σε καμία από τις πλατφόρμες βραχυχρόνιων μισθώσεων μέχρι να συμμορφωθούν στις φορολογικές υποχρεώσεις τους.

Ηδη η ΑΑΔΕ έχει ζητήσει από τις τρεις μεγάλες ψηφιακές πλατφόρμες να απενεργοποιήσουν συνολικά 17.612 καταχωρήσεις ακινήτων, καθώς είτε δεν είχαν Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) ή ο ΑΜΑ που αναγραφόταν ηλεκτρονικά δεν ήταν έγκυρος.

Επίσης απεστάλησαν μηνύματα ηλεκτρονικής αλληλογραφίας σε sites διαχείρισης πολυτελών βιλών για τη συμμόρφωσή τους με την εσωτερική σχετική νομοθεσία. Σειρά έχουν ιδιοκτήτες ακινήτων που πρακτικά λειτουργούν ως ξενοδόχοι και δεν έχουν δηλώσει στην Εφορία το σύνολο των μισθωμάτων που εισέπραξαν.

Από τον πρώτο γύρο διασταυρώσεων (ανάμεσα στις πλατφόρμες και την Εφορία) εντοπίστηκαν 73.000 περιπτώσεις φοροφυγάδων που κλήθηκαν να δηλώσουν 102 εκατ. ευρώ.

Πρόσφατα στα δίχτυα του φοροελεγκτικού μηχανισμού πιάστηκαν 200 βίλες στη Μύκονο οι οποίες ενοικιάζονταν μέσω πλατφόρμας βραχυχρόνιας μίσθωσης χωρίς παραστατικά και χωρίς να έχουν δηλωθεί στην Εφορία, ενώ ξενοδοχείο στα Μετέωρα «ξέχασε» να δηλώσει εισοδήματα 1,3 εκατ. ευρώ.

Παγίδα στο έντυπο Ε2: Τα στοιχεία που θα αρχίσουν να στέλνουν από φέτος οι πλατφόρμες θα έρθουν να κουμπώσουν με τα ηλεκτρονικά συστήματα της ΑΑΔΕ, ανοίγοντας έτσι τον δρόμο για νέου τύπου εξπρές διασταυρώσεις. Με βάση τα στοιχεία που θα συγκεντρώσει η ΑΑΔΕ από τις πλατφόρμες και το Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων, θα προχωρήσει στη προσυμπλήρωση των κωδικών του εντύπου Ε2 της φορολογικής δήλωσης στους οποίους δηλώνονται τα εισοδήματα από ακίνητα.

Οι κωδικοί για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις θα είναι προσυμπληρωμένοι αλλά δεν θα είναι «κλειδωμένοι» από την ΑΑΔΕ. Αυτό σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες ή οι διαχειριστές ακινήτων θα έχουν τη δυνατότητα να παρεμβαίνουν στα εισοδήματα από τη βραχυχρόνια μίσθωση των ακινήτων τους που εμφανίζονται προσυμπληρωμένα στη φορολογική δήλωση.

Οι φετινοί έλεγχοι θα ξεκινήσουν από την 1η Σεπτεμβρίου (δηλαδή μετά την ολοκλήρωση της υποβολής των φετινών φορολογικών δηλώσεων) και εκτός από τα εισοδήματα του προηγούμενου έτους οι ελεγκτές μέσω «έξυπνων» εργαλείων θα ψάχνουν κάθε μήνα τα στοιχεία από τις πλατφόρμες προκειμένου να εντοπίσουν όσους αποφεύγουν να δηλώσουν τις κρατήσεις και τα έσοδα που αποκτούν στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ.

Στις περιπτώσεις που διαπιστωθεί ότι ακίνητα δεν έχουν δηλωθεί στο Μητρώο, είτε αναρτήθηκαν σε ψηφιακές πλατφόρμες χωρίς εμφανή αναγραφή του Αριθμού Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) Βραχυχρόνιας Διαμονής ή του Ειδικού Σήματος Λειτουργίας (ΕΣΛ) ή του Μοναδικού Αριθμού Γνωστοποίησης (ΜΑΓ), θα αποστέλλονται στις ΔΟΥ τα στοιχεία των ακινήτων και των «Διαχειριστών» και οι ιδιοκτήτες θα καλούνται στην Εφορία προκειμένου να δώσουν εξηγήσεις, ενώ απειλούνται με πρόστιμα από 5.000 ευρώ έως 20.000 ευρώ.

Φορολογικό ξεκαθάρισμα ιδιωτών από «ξενοδόχους»: Το ΥΠΕΘΟ και η ΑΑΔΕ θα επιχειρήσουν να διαχωρίσουν τα φυσικά πρόσωπα από ολόκληρες επιχειρήσεις, ελληνικές και ξένες, που κρύβονται και εκμεταλλεύονται το ευνοϊκότερο καθεστώς των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Ετσι, κάποιος που νοικιάζει ένα ή, το πολύ, δύο ακίνητα θα παραμείνει στο καθεστώς των βραχυχρόνιων μισθώσεων, σε αντίθεση με τους «διαχειριστές» ακίνητων (όχι μόνο Ελληνες αλλά και επενδυτές Golden Visa κ.λπ.) που θα ενταχθούν στο καθεστώς νομικού προσώπου και θα φορολογηθούν αναλόγως.

Διαχειριστές πολλών ακινήτων και μεγάλες εταιρείες που διαθέτουν πολυκατοικίες θα κληθούν να μετατραπούν σε νομικά πρόσωπα και να λάβουν ειδικό σήμα λειτουργίας. Για τις περιπτώσεις αυτές εξετάζεται να επιβληθεί τέλος διαμονής και ΦΠΑ, όπως ισχύει σήμερα και στα ξενοδοχεία. Υπάρχει δε η σκέψη στα φυσικά πρόσωπα να επιβάλλεται μόνο το τέλος διαμονής, ενώ στα νομικά μαζί με το τέλος διαμονής να επιβάλλεται και ΦΠΑ.

Ανατροπή με τον ΦΠΑ: Οι ιδιοκτήτες που μισθώνουν ακίνητα μέσω των πλατφορμών τύπου Airbnb απαλλάσσονται από τον ΦΠΑ. Ομως από το 2025 θα επιβληθεί πανευρωπαϊκά ΦΠΑ στις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Για τους διαχειριστές ακινήτων εφόσον μετατραπούν σε εταιρείες με απλογραφικά ή διπλογραφικά βιβλία ο ΦΠΑ θα καταβάλλεται από τους ίδιους στο Ελληνικό Δημόσιο. Για τους ιδιοκτήτες ακινήτων ο ΦΠΑ θα παρακρατείται από την πλατφόρμα και θα αποδίδεται στο Ελληνικό Δημόσιο – και αυτό θα γίνεται προκειμένου να μην αναγκαστούν οι ιδιοκτήτες να ανοίξουν βιβλία.

Σκέψεις για περιορισμούς: Στις συζητήσεις που γίνονται μεταξύ κυβερνητικών παραγόντων με εκπροσώπους ξενοδοχειακών και τουριστικών φορέων έχει ανοίξει και το θέμα για ανώτατο πλαφόν στη χορήγηση νέων αριθμών μητρώου και επιτρεπόμενη περίοδο λειτουργίας ενός ακινήτου σε βραχυχρόνια μίσθωση. Σε αυτή την περίπτωση το θεσμικό πλαίσιο υπάρχει, αλλά ουδέποτε εκδόθηκε σχετική Υπουργική Απόφαση που να ορίζει χρονικά όρια και περιορισμούς ως προς τον αριθμό των κατοικιών που μπορεί κάθε ιδιοκτήτης να διαθέτει για βραχυχρόνια μίσθωση.

Με κοινή απόφαση των υπουργών Οικονοµίας και Ανάπτυξης, Οικονοµικών και Τουρισµού µπορεί, για λόγους που σχετίζονται µε την προστασία της κατοικίας, να καθοριστούν γεωγραφικές περιοχές όπου θα ισχύουν περιορισµοί στη διάθεση ακινήτων για βραχυχρόνια µίσθωση ως εξής:

■ Να µην επιτρέπεται η βραχυχρόνια µίσθωση άνω των δύο ακινήτων ανά ΑΦΜ δικαιούχου εισοδήµατος.
■ Η µίσθωση κάθε ακινήτου να µην υπερβαίνει τις 90 ηµέρες ανά ηµερολογιακό έτος και για νησιά κάτω των 10.000 κατοίκων τις 60 ηµέρες ανά ηµερολογιακό έτος.

Υπέρβαση της διάρκειας επιτρέπεται εφόσον το συνολικό εισόδηµα του εκµισθωτή ή του υπεκµισθωτή, από το σύνολο των ακινήτων που διαθέτει για µίσθωση ή υπεκµίσθωση, δεν ξεπερνάει τις 12.000 ευρώ ανά έτος.

Μια πρόταση που εξετάζεται (και έχει ήδη προκαλέσει αντιδράσεις) προβλέπει το εξής: δεν θα επιτρέπεται η εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής νέων ακινήτων που βρίσκονται σε οριοθετημένα τμήματα των αστικών κέντρων όταν διαπιστώνεται πως οι κατοικίες προς βραχυχρόνια μίσθωση υπερβαίνουν το 50% των κατοικιών που ιδιοκατοικούνται ή μισθώνονται για μακροχρόνια μίσθωση.

Ωστόσο, μέχρι σήμερα δεν έχουν ληφθεί σχετικές αποφάσεις. Κάθε φορά που ανοίγει αυτή η συζήτηση πυροδοτούνται έντονες αντιδράσεις από φορείς και ιδιοκτήτες που χτυπούν το καμπανάκι για τα λουκέτα και την απώλεια εσόδων για το Δημόσιο.